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如何投资商铺『商铺投资经验』

2022年5月14日 799点热度 0人点赞 0条评论
导读:好的商铺,其实并不需要代租等营销。也不要去投资超过5年发展期限的地域。
如何投资商铺『商铺投资经验』

发现城市、楼市、商业、公司的时代变迁


商铺投资过去几年特别热火,但是“一铺养三代”的说法已经没了。投资商铺的风险急剧升高。

但仍然有很多人群热衷投资商铺,比如万达金街,尽管割了一波又一波的韭菜,但还是有一波又一波的韭菜上马。为什么,因为万达金街确实有一部分相当成功的案例。比如早些年上海五角场万达金街、福州仓山万达金街、厦门湖里万达金街。

当然,也有很多被割的很惨烈的,比如福州高新区万达金街、福州中防万宝城、罗源滨海新城商业街等。

其实,商铺投资并不是不可取,只是现在已经和房地产一样,变成有门槛的投资行为。

目前市场行为上,商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象:

1、老城区商铺;

2、商品房住宅底商、办公底商;

3、商业街;

4、专业市场;

5、带租约商铺:

(注:分类没有指标,方便讨论)

当然,所有的商铺投资,特别是新商商铺投资,都要考虑商业变迁,城市规划,商圈转移。记住,培养一个商圈很难,但我们可以跟着商圈。因此,在这类商铺投资前,一定要知悉政府规划,市长省长任期(我国的政府就是一个市长一个投资政策),这个规划要拉长在10年周期,一个商圈商铺10年的培养是正常的。因此,如果在你的预估当中,十年无法培养起来的商圈,不建议投资。

同时,每种分类有它的特殊性,如下:

1、老城区商铺:

这类商铺已经有一定年限,租金水平也涨到一定的高度,这时候介入基本是亏钱的。说白了,商铺已处于成熟期,虽然风险低,但是回报率相当低,在考虑通货膨胀的情况下,基本赚个自持,没准还得亏;同时,就商圈来说,我们的城市规划一直处于婴儿期,因此,城市规划(道路狭小,景观改造,基建返修)会对商圈形成许多不忽略的影响;

2、商品房住宅底商、办公底商:

现在这类商铺众多,大多是新商圈新住宅区的商铺,这类商铺主要是规划配套,因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下,租金回报率是很难达到高回报率的,因此,如果它的售价太高,不建议投资。可参考,底商售价不超过楼盘售价的2倍,超过就存在一定的风险。在没有外部商圈环境的加持下,这类底商商铺的回报率基本是有明显上限的,以小区为例,一个社区底商的价格受社区入住率影响,入住率达到90%以上。该商铺基本以社区人群为主,客流是相对稳定的,也就造成了商铺所能创造的价值基本是有瓶颈的。但是如果周边有医院、小学等配套,就会带来流动客流,进一步提升商铺价格。简单、粗糙的说地段,是非常不负责任的。办公也是如此。

3、商业街:

市场上面同质化相当严重,在不能拿到端头铺的情况均不建议投资,特别是广告轰炸,售价相当高的情况下。主要的原因是投资前提比较复杂。但也有一个简易算法。基本上目前商业街的前三年回报率在2-3%,成熟期后在5%左右。超过5%,非常之少。在之后的文章中,会更新一篇专门针对商铺回报率计划的文章。

4、专业市场;

只要专业市场做起来的,专业市场的商铺都是赚钱的,因此,专业市场非常考量运营公司。好的招商团队能让专业市场做出超高的回报率。但是,专业市场也非常讲究,特别是专业市场的定位。比如以前定位服装专业市场的,在成熟后,真是一铺养三代。即便受到电商的影响,服装专业市场的租金在专业市场领域,仍然在头部水平。再看看是3C数码的,除了华强北,全国的大部分都受到的电商严重的冲击。再看看花鸟市场,虽然受电商的影响较小,但是本身的回报率也比较大,就算投资了,也没有太高的回报率。

5、带租约商铺;

以租约的高回报诱惑新东家,注意,危险。很多合同是假的,很多租户是短租,或者是面价,说白了就是用免租期等置换,拉高租金单价。这类商铺主要注意合同的问题,以及在带租约的情况下,市场冷热程度可以肉眼观察,慎重,切不可盲目相信租约的回报率。

其实商铺投资没那么火了,至少,一铺养三代的情况是没有的。

很多人投资了商铺只赚自持的,万达金街有很多是个惨烈的教训。

金角银边草肚皮,买端头铺,风险肯定是最小的。

文章首发于微信公众号:狂金笔记

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最后更新:2022年5月14日

gz1118

这个人很懒,什么都没留下

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